祈樂苑小區(qū)正門。

　　沒有物業(yè)，小區(qū)會(huì)怎樣？

　　廣州市海珠區(qū)祈樂苑，已為此求解3年多。

　　這個(gè)小區(qū)深嵌在狹窄擁擠的怡樂路內(nèi)，看起來平常無奇。熙熙攘攘的人群每天從門前過，不會(huì)有誰往里邊多瞧上一眼。前不久，祈樂苑突然火了，不少媒體記者接連登門報(bào)道。

　　“熱烈慶祝祈樂苑小區(qū)業(yè)主自管三周年”，小區(qū)圓形拱門上的一條橫幅，道出了個(gè)中緣由。

　　業(yè)主自管？怎么管？能管好？不少人覺得新鮮，更有疑惑。

　　“說來也不新鮮了，這不都3年了嘛！”小區(qū)業(yè)主鄧伯說著話，手里的卡片輕輕一刷，門禁應(yīng)聲開啟。走進(jìn)小區(qū)，眼前是干凈整潔的路面、綠樹掩映的廣場(chǎng)、停放齊整的車輛。迎面走來的業(yè)主，神情從容淡定。

　　擱在3年前，業(yè)主們可高興不起來。那時(shí)雖有物業(yè)公司管著，小區(qū)里卻治安問題不斷、環(huán)境臟亂不堪、設(shè)施損壞嚴(yán)重。住在17層的鄧伯，甚至連續(xù)一周不敢出門，“因?yàn)殡娞萁?jīng)常故障，下了樓不知道回來時(shí)要不要爬樓梯�！奔幢闳绱�，物業(yè)公司還總說“入不敷出”，吵著要漲物業(yè)費(fèi)。

　　祈樂苑的業(yè)主炒掉了物業(yè)，無奈之下走上了自管之路。3年來，小區(qū)物業(yè)費(fèi)沒有上調(diào)一分錢，衛(wèi)生、治安卻運(yùn)轉(zhuǎn)自如，而且還“賺”了五六百萬元�！艾F(xiàn)在，整個(gè)小區(qū)1400戶沒有一戶遲交、賴交物業(yè)費(fèi)，繳費(fèi)比率100%�！编嚥�說。

　　在物業(yè)公司與小區(qū)業(yè)主矛盾頻發(fā)的當(dāng)下，祈樂苑的做法有多大意義？是否具備可復(fù)制性？作為基層社會(huì)治理的一部分，居民參與社區(qū)事務(wù)的積極性如何調(diào)動(dòng)？物業(yè)服務(wù)又該怎樣滿足業(yè)主需求？祈樂苑的自發(fā)探索，依然在路上，或許還難以給這些問題提供一個(gè)明確的答案。但正如一些業(yè)主所說：“自管不一定最好，適合自己小區(qū)的才最好�！�

　　不滿小區(qū)環(huán)境，業(yè)主眾怒換物業(yè)

　　“這是一個(gè)長(zhǎng)長(zhǎng)的故事�！�52歲的冼敏強(qiáng)是土生土長(zhǎng)的“老廣”，2013年6月，祈樂苑第一屆業(yè)主委員會(huì)成立時(shí)，他就是業(yè)委會(huì)委員；前年換屆，他成了業(yè)委會(huì)主任，一直干到今天，也一路見證了炒掉物業(yè)、業(yè)主自管過程中的風(fēng)風(fēng)雨雨。

　　2012年9月，承接祈樂苑物管業(yè)務(wù)已逾12年的祈榮物業(yè)突然貼出一張通告，宣稱將上調(diào)物業(yè)費(fèi)。一石激起千層浪。

　　“其實(shí)原本就不平靜！”鄧伯至今回憶起來，還有些心緒難平，“小區(qū)衛(wèi)生狀況很差，綠化缺乏維護(hù)，到處是裸露的草皮。治安不好，電梯經(jīng)常壞了也沒人修。可以說，是這一帶出了名的爛小區(qū)，連二手房房?jī)r(jià)都比周邊同等樓盤低一兩成。”

　　一開始，業(yè)主們沒有把祈榮物業(yè)貼出的漲價(jià)通告當(dāng)回事，直到有業(yè)主發(fā)現(xiàn)，銀行賬戶被多扣了錢，長(zhǎng)期積壓的情緒被引爆了。

　　“按法律規(guī)定，漲物業(yè)費(fèi)一定要達(dá)到‘雙過半’業(yè)主同意，即占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主和占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主�！睒I(yè)主趙少偉是廣東頤和律師事務(wù)所執(zhí)業(yè)律師，經(jīng)他這么一解釋，幾位業(yè)主怒氣沖沖地將祈榮物業(yè)投訴到海珠區(qū)新港街道辦事處。經(jīng)海珠區(qū)房管局和區(qū)物價(jià)局協(xié)調(diào)，祈榮物業(yè)承認(rèn)漲價(jià)行為違法并同意退款。

　　一計(jì)不成，再生一計(jì)。同年12月28日，祈榮物業(yè)再度張貼公告，稱已征得737戶業(yè)主同意，漲價(jià)獲得“雙過半”支持。從當(dāng)年12月開始，小區(qū)物業(yè)費(fèi)正式漲價(jià)，樓梯樓上漲至0.85元/月/平方米，電梯樓上漲至1.38元/月/平方米。

　　2013年1月，4名業(yè)主以個(gè)人名義將祈榮物業(yè)告上法庭�！叭绻�管理得好，漲價(jià)是能夠接受的。大家堅(jiān)決抵制，主要是對(duì)服務(wù)不滿意�！辟�敏強(qiáng)透露，“在公告中，物業(yè)公司喊虧，這也是他們出錢弄的，那也是他們出錢弄的，事實(shí)上很多東西都是壞的�！�

　　但是業(yè)主們很快就發(fā)現(xiàn)，以個(gè)人名義同一家公司打官司，討不到什么便宜。“為何屢次被耍弄？因?yàn)椴辉谝粋�(gè)平等的層面上對(duì)話�！壁w少偉說，“物業(yè)公司手上有業(yè)主簽名，你說他違法，他說拿出證據(jù)來。單靠這幾個(gè)人，師出無名，人力有限，要拿到過硬的證據(jù)，難！”

　　祈樂苑籌備業(yè)委會(huì)的行動(dòng)悄然展開。依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。從成立籌備組，到提交資料，再到開業(yè)主大會(huì)，幾個(gè)人磨破嘴皮、踏破腳板。

　　“那段‘掃樓’時(shí)光苦不堪言。”如今擔(dān)任業(yè)委會(huì)副主任的劉永洪說，白天大家都要上班，晚上挨家挨戶跑；讓業(yè)主簽名還好說，可要人拿出房產(chǎn)證和身份證就比較難了。有些人不愿讓別人知道隱私，有些人房產(chǎn)證上是父母或其他親屬的名字，和實(shí)際住在里面的住戶根本對(duì)不上……

　　2013年6月，祈樂苑業(yè)委會(huì)終于成立，包括律師、大學(xué)教授、公務(wù)員等骨干力量，此舉成為后來炒掉物業(yè)直至實(shí)現(xiàn)自管的制勝一招。

　　剛成立的業(yè)委會(huì)發(fā)現(xiàn)，祈榮物業(yè)提供的737份業(yè)主簽名中，多份簽名筆跡相似；有的張冠李戴，將相鄰業(yè)主的名字混淆；有的牛頭不對(duì)馬嘴，用的是上一手業(yè)主的簽名。經(jīng)過一一核對(duì)，共有192戶業(yè)主被冒簽，證據(jù)提交到法庭，物業(yè)公司無言以對(duì)。2013年9月，海珠區(qū)法院判決物業(yè)費(fèi)漲價(jià)無效，業(yè)主一審勝訴。

　　偽造簽名的駭人做法，讓業(yè)主們下定決心換掉物業(yè)公司。判決生效后，業(yè)委會(huì)啟動(dòng)新物業(yè)招標(biāo)工作，同年11月經(jīng)全體業(yè)主表決，選定了“新管家”。

　　不平靜的接管之夜

　　2014年2月28日晚，祈樂苑小區(qū)大門，數(shù)百名業(yè)主和祈榮物業(yè)的門衛(wèi)對(duì)峙。雙方情緒激動(dòng)，沖突一觸即發(fā)……

　　“在我們招聘到新物業(yè)公司后，看到大勢(shì)已去，‘舊管家’祈榮物業(yè)于2014年1月23日張貼《告祈樂苑全體業(yè)主書》，表示將于2月28日結(jié)束物業(yè)管理服務(wù)。然而，當(dāng)我們滿心歡喜地等到這一天，卻發(fā)現(xiàn)物業(yè)公司又耍了一個(gè)心眼�！辟�敏強(qiáng)說。

　　2月28日下午2時(shí)許，新老物業(yè)開始交接。誰承想，就在所有交接項(xiàng)目幾近完成之時(shí)，祈榮物業(yè)卻節(jié)外生枝，堅(jiān)持要“占有”小區(qū)大門及停車場(chǎng)、商鋪的管理權(quán)。

　　“保潔、消防都交給新物業(yè)了，商鋪、停車場(chǎng)這些有利可圖的卻不肯放，尤其是我們小區(qū)的大門你們走了還要霸占著，太離譜！”數(shù)百名業(yè)主圍過來，抗議祈榮物業(yè)非法占有小區(qū)公共財(cái)產(chǎn)，阻礙物業(yè)交接。

　　在這期間，業(yè)委會(huì)分成幾撥，一撥守住大門，安撫業(yè)主情緒，防止事態(tài)擴(kuò)大；一撥繼續(xù)與祈榮物業(yè)代表談判，從下午一直持續(xù)到深夜；還有一撥直接到海珠區(qū)有關(guān)部門和新港街道辦事處反映情況。

　　經(jīng)過新港街道辦事處和海珠區(qū)國(guó)土房管分局多次溝通調(diào)解，3月1日凌晨2點(diǎn)多，距離接管開始已逾12小時(shí)，祈榮物業(yè)知難而退，和業(yè)委會(huì)達(dá)成臨時(shí)協(xié)議，同意新物業(yè)管理公司進(jìn)駐，3日過渡期限后移交大門、停車場(chǎng)等管理權(quán)。

　　至此，祈樂苑小區(qū)業(yè)主維權(quán)歷時(shí)一年半。

　　“剛開始我們考慮，業(yè)委會(huì)成員都是兼職，大家都擔(dān)心沒有能力做好物管的事，所以還是選擇了外聘物業(yè)公司，并簽訂了一年的試用合同。如果行之有效，我們就續(xù)約；如果效果不好就另作打算�！辟�敏強(qiáng)稱，這種做法初步實(shí)現(xiàn)了小區(qū)收益歸所有業(yè)主。

　　但麻煩并未結(jié)束。新物業(yè)公司發(fā)現(xiàn)，連接15部電梯的呼救系統(tǒng)不見了，只留下一堆電線，還有6部電梯的上行保護(hù)裝置也沒了，小區(qū)內(nèi)所有的監(jiān)控?cái)z像頭都不見蹤影。此外，小區(qū)內(nèi)約80%的消防設(shè)備由于老化、故障等問題無法正常使用。

　　能否管理好小區(qū)，還全體業(yè)主一個(gè)新的祈樂苑？一道嚴(yán)峻的考題，擺在新物業(yè)公司特別是青澀的業(yè)委會(huì)面前。

　　初嘗自管，在煩惱中成長(zhǎng)

　　新物業(yè)公司接手后，祈樂苑開始了業(yè)主“半自管”，即所有收支全部由業(yè)委會(huì)統(tǒng)籌管理，然后采用酬金制的方式，按照崗位支付新物業(yè)公司人員工資，并將總收益的10%作為物業(yè)公司的利潤(rùn)。

　　業(yè)委會(huì)給新物業(yè)公司設(shè)定了一年的試用期，試用情況并沒有令業(yè)主滿意。劉永洪說，來自小區(qū)衛(wèi)生方面的投訴最多，幾乎占了80%以上，“舉例來說，我連續(xù)幾天蹲點(diǎn)，看保潔員清理垃圾，發(fā)現(xiàn)他們每天只收一次，而且收完后也不拖地，殘?jiān)�、臭水到處都是。說了沒用，他們說公司給的工資跟周邊有的小區(qū)基本齊平，那里的清潔工一天也只收一次�！�

　　業(yè)委會(huì)幾個(gè)人又坐在一起討論，說來說去，最后歸結(jié)到兩點(diǎn)：請(qǐng)物業(yè)公司，多一層分包，等于吃掉一層利潤(rùn)，假設(shè)直接用來提高一線人員工資，效果會(huì)不會(huì)好一些；由物業(yè)公司聘人，還是沒解決“這些人聽誰的”這個(gè)問題，“公司給他發(fā)工資，業(yè)主的意見他就很難聽進(jìn)去�！�

　　“物業(yè)公司通常會(huì)向我們提供一份人員表，然后由我們撥付工資。但我們發(fā)現(xiàn)這人員表有問題，有‘吃空餉’的情況�！辟�敏強(qiáng)說，表中列了25位保安，經(jīng)過清點(diǎn)實(shí)際只有18人，“雖然物業(yè)公司說人員流動(dòng)性比較強(qiáng)，但沒有理由少這么多�！�

　　2015年2月，祈樂苑業(yè)主投票決定，再次炒掉物業(yè)，并自行組建直接隸屬于業(yè)委會(huì)的物業(yè)中心，開始實(shí)施全面自管。

　　“專業(yè)的物業(yè)公司都管不好，靠你們幾個(gè)門外漢，行嗎？”個(gè)別業(yè)主的質(zhì)疑隨后得到了印證。

　　首先是“領(lǐng)頭羊”的問題。祈樂苑選出的第一任業(yè)委會(huì)主任是中山大學(xué)的一名老教授，雖然德高望重但年事已高，經(jīng)不起折騰。在經(jīng)歷了舊物業(yè)公司的關(guān)聯(lián)業(yè)主用萬能膠堵鑰匙孔、路上攔截辱罵等種種騷擾后，老教授經(jīng)不住家人的極力反對(duì)，主動(dòng)卸任。

　　2015年6月上任的冼敏強(qiáng)已經(jīng)是第三任，之后業(yè)委會(huì)隊(duì)伍才逐漸穩(wěn)定下來�！八�的本職工作就在企業(yè)，懂管理。”劉永洪說，業(yè)委會(huì)用省下來的物管利潤(rùn)適當(dāng)提高保潔員、保安的工資，穩(wěn)定了人員隊(duì)伍，提高了勞動(dòng)積極性。如今，小區(qū)垃圾一天收運(yùn)3次，之后再用清潔劑拖洗一遍地面，關(guān)于衛(wèi)生方面的投訴基本絕跡。

　　物業(yè)管理涉及方方面面的利益，又都是家長(zhǎng)里短。祈樂苑業(yè)委會(huì)在教訓(xùn)中學(xué)習(xí)，在挫折中成長(zhǎng)。

　　比如對(duì)于車輛停放，業(yè)委會(huì)擬了一個(gè)車輛管理規(guī)定，經(jīng)過業(yè)主大會(huì)投票通過了，但由于缺乏經(jīng)驗(yàn)沒有考慮到訪客停車問題，對(duì)所有外來車輛一律實(shí)行8元/小時(shí)、上不封頂?shù)氖召M(fèi)政策。

　　不久，罵聲就來了�！昂⒆觼砜匆幌吕习掷蠇專�陪我們吃餐飯，停車就停掉他們幾十元錢，有這樣的道理嗎？”老年業(yè)主們頗為子女的荷包心疼，跑來業(yè)委會(huì)“吐槽”。

　　業(yè)委會(huì)正視業(yè)主的意見，想出一記妙招——給業(yè)主的直系親屬發(fā)放“親友卡”，但凡持卡進(jìn)小區(qū)探親訪友的，可享受2.5元/小時(shí)的優(yōu)惠收費(fèi)。這下，罵聲變成了掌聲，皆大歡喜。

　　3年來，業(yè)主自管從青澀到純熟，運(yùn)營(yíng)慢慢走上正軌。自管的第一年，小區(qū)所有監(jiān)控視頻、消防設(shè)施等全部更新，算是收拾完前物業(yè)留下的爛攤子；這兩年，業(yè)委會(huì)開始用結(jié)余款項(xiàng)對(duì)小區(qū)環(huán)境進(jìn)行改造，包括大門和花園整治、兩個(gè)網(wǎng)球場(chǎng)更新、之前大片的衛(wèi)生死角改造等。

　　如今，祈樂苑門口保安守門盡責(zé)，汽車一車一證，業(yè)主刷卡進(jìn)出；小區(qū)里假山、綠化、道路、長(zhǎng)廊錯(cuò)落有致，人行車走井井有條；樓體清潔白凈，地面垃圾無影。鄧伯舒心慨嘆：“一元錢的物業(yè)費(fèi)，電梯里面還帶空調(diào)，這在很多高檔小區(qū)也未必有吧！”

　　如今的祈樂苑業(yè)主們，不僅自覺按時(shí)交物業(yè)費(fèi)，自覺把自家垃圾帶到指定收集點(diǎn)，還積極為小區(qū)管理建言獻(xiàn)策。業(yè)委會(huì)的日常會(huì)議，對(duì)所有業(yè)主敞開大門。

　　當(dāng)然，物業(yè)管理中，矛盾是常態(tài)，利益永遠(yuǎn)在動(dòng)態(tài)平衡中。就說修雨棚這事，業(yè)委會(huì)便沒少煩心�！皬V州雨多，很多業(yè)主希望在一樓屋檐修雨棚，進(jìn)進(jìn)出出方便；可一些二樓業(yè)主不干，嫌滴滴答答的吵。”冼敏強(qiáng)一攤手說，這事到現(xiàn)在還沒搞定，只能盡量平衡利益，讓每棟樓業(yè)主自己討論決定。

數(shù)據(jù)來源：《2016中國(guó)物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)研究報(bào)告》

　　費(fèi)用不漲，服務(wù)不下降

　　業(yè)主自管后，祈樂苑的物業(yè)費(fèi)一直沒漲，至今還保持著10年前的水平——樓梯樓0.7元/月/平方米、電梯樓1元/月/平方米；停車月保費(fèi)甚至從過去的1000元下降到500元至600元。

　　那么問題來了：10年來物價(jià)、人工漲了又漲，這么低的收費(fèi)如何維持小區(qū)日常運(yùn)轉(zhuǎn)？

　　冼敏強(qiáng)給記者算了一筆賬：小區(qū)每年總收入約為400萬元，包括物業(yè)管理費(fèi)、車位費(fèi)和車輛管理費(fèi)、其他收益3個(gè)部分。物業(yè)管理費(fèi)每月約13萬元，車位費(fèi)和車輛管理費(fèi)每月約15萬元，其他收益則包括電梯廣告收益、網(wǎng)球場(chǎng)租賃收益、小區(qū)攤位收益、房屋中介款、代收水電費(fèi)等；對(duì)前物業(yè)公司的資金追討，算下來也有數(shù)十萬元。

　　支出部分中，最大頭的是50多名物業(yè)管理人員的工資薪酬和保險(xiǎn)福利，每月大約20余萬元。此外包括園區(qū)工程建設(shè)、購買工程物料、清潔用品、設(shè)備維修費(fèi)用及相關(guān)辦公費(fèi)用等。

　　“在3年的業(yè)主自管中，小區(qū)共收入約1200萬元。除去支付物業(yè)管理人員工資等費(fèi)用外，還結(jié)余約五六百萬元。”冼敏強(qiáng)稱。

　　在自管中，祈樂苑逐漸形成了三層架構(gòu)。最高層是業(yè)委會(huì)，共有10位委員組成；再往下，有一個(gè)物業(yè)中心，直屬業(yè)委會(huì)，設(shè)保安部、工程部、清潔部、行政部等部門；最基層是保潔員、保安等一線物管人員。

　　“我們就相當(dāng)于一個(gè)公司，這些物管員工，包括物業(yè)主管在內(nèi)全部是直接自聘的，也正常給員工發(fā)工資和繳社保�！辟�敏強(qiáng)說，與企業(yè)不同的是，業(yè)委會(huì)10位委員全部為兼職，不拿一分錢工資，所有盈余用于整個(gè)小區(qū)的翻新建設(shè)。業(yè)委會(huì)每年2萬元的活動(dòng)經(jīng)費(fèi)是經(jīng)業(yè)主大會(huì)投票同意的，在賬上卻一掛3年，從來沒有用過。

　　為了保障業(yè)主知悉權(quán)，業(yè)委會(huì)還對(duì)每月的開支收入予以公告和網(wǎng)上公示，詳細(xì)到為開會(huì)購買水果的費(fèi)用。

　　不壓縮員工工資成本，祈樂苑物管收支的盈余從哪兒來？冼敏強(qiáng)表示，物業(yè)費(fèi)雖然沒漲，但交的人多了。“過去，小區(qū)有些業(yè)主，十幾年來就沒交過一分錢物業(yè)費(fèi)。現(xiàn)在業(yè)主自管了，都得老老實(shí)實(shí)交。有一個(gè)業(yè)主很頑固，一拖半年就是不交。我們不用左哄右勸，更不用威逼利誘，理直氣壯拿出《業(yè)主公約》來直接起訴到法院。最后法院判他如數(shù)補(bǔ)交1000多元物業(yè)費(fèi)，外加1000多元滯納金，讓他懊悔不迭。”冼敏強(qiáng)說，“一人倒霉十人看，之后就沒人敢再當(dāng)‘老賴’了。”此外很重要的，是去除了物業(yè)公司在中間的利潤(rùn)。過去很多共有產(chǎn)權(quán)的廣告、租賃收益，不明不白進(jìn)了物業(yè)公司腰包，現(xiàn)在全部“顆粒歸倉”。

　　為了給業(yè)主提供更好的物業(yè)服務(wù)，祈樂苑業(yè)委會(huì)在人力資源管理上動(dòng)足了腦筋。物業(yè)中心建立了員工飯?zhí)煤退奚幔?0多人全部包吃包住，“五險(xiǎn)一金”一項(xiàng)不少，節(jié)假日還按規(guī)定有兩倍或三倍工資。員工忠誠度大大提高，小區(qū)治安和環(huán)境都大為好轉(zhuǎn)。

　　保潔員陳阿姨干這行有七八年了，前些年在附近一個(gè)小區(qū)工作的時(shí)候，她和工友基本上一個(gè)月也不會(huì)擦洗一次垃圾桶，留下經(jīng)年累月的殘?jiān)�污漬，即使垃圾清干凈了也是臭氣陣陣。

　　如今到了祈樂苑，陳阿姨不但每星期都洗垃圾桶，洗完后還里里外外擦得干干凈凈�！耙粊砟�，是這邊的工資待遇確實(shí)稍好那么一點(diǎn)點(diǎn)，我來這里3年，已逐年上漲了800多元，現(xiàn)在比周邊一些大樓盤還高一點(diǎn)；二來呢，這個(gè)小區(qū)沒有物業(yè)公司，是業(yè)委會(huì)直接給我發(fā)工資，那業(yè)主提的意見你不聽咋行？”

　　“自管不一定最好，適合自己小區(qū)的才最好”

　　業(yè)主自管，看起來很美。

　　如今，祈樂苑小區(qū)成為業(yè)主自管的樣本，不少小區(qū)業(yè)委會(huì)前來取經(jīng)，祈樂苑小區(qū)也正在協(xié)助兩個(gè)小區(qū)復(fù)制業(yè)主自管模式。2017年2月19日，廣東業(yè)委會(huì)互助論壇首屆新春茶話會(huì)在這里舉行，來自全省數(shù)十個(gè)小區(qū)的業(yè)主云集，共同探討業(yè)委會(huì)和物業(yè)管理論題。

　　冼敏強(qiáng)總結(jié)，業(yè)主自管一方面是對(duì)業(yè)委會(huì)能力的考驗(yàn)，另一方面則牽涉各方面的利益。“業(yè)主自管有三難：第一步成立業(yè)委會(huì)，難；第二步要換物業(yè)，更難；第三步要自管，難上加難！”

　　冼敏強(qiáng)介紹，成立業(yè)主大會(huì)，需要登記業(yè)主的資料，包括房產(chǎn)證、戶口本，需要公示業(yè)主名單，但不少業(yè)主擔(dān)心個(gè)人隱私泄露，不主動(dòng)登記，也不贊成公示；選舉業(yè)主委員會(huì)，既要有業(yè)主主動(dòng)報(bào)名，也要公示基本情況，業(yè)主往往并不積極，許多人是多一事不如少一事，不主動(dòng)報(bào)名；尤其是對(duì)具體共有物業(yè)的使用事宜要進(jìn)行投票，投票率非常低，很難達(dá)到贊成票“雙過半”的要求。

　　果不其然，來參加茶話會(huì)的不少業(yè)主向記者表示，其居住的小區(qū)仍處于無業(yè)委會(huì)狀態(tài)。一家業(yè)委會(huì)的負(fù)責(zé)人還分享了換物業(yè)公司的經(jīng)歷，“業(yè)委會(huì)成立了5年時(shí)間，與物業(yè)公司打了17場(chǎng)官司，勝了16場(chǎng)，現(xiàn)在已經(jīng)進(jìn)入強(qiáng)制執(zhí)行的階段，但老物業(yè)仍不肯撤場(chǎng)，愣是沒換成�！�

　　在廣州市公共危機(jī)預(yù)防協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)鄧躍暉看來，業(yè)主自管不失為一種物業(yè)管理趨勢(shì)，“物業(yè)管理牽扯到方方面面的利益，如果實(shí)施業(yè)主自管，業(yè)主的利益可以得到更好的保障，可能社會(huì)矛盾就會(huì)少很多。我們并不是否定物業(yè)公司的作用，只是希望能讓業(yè)主獲得更高水平的物業(yè)服務(wù)。”

　　“業(yè)主自管看上去是很美，但一味推崇恐怕也失之客觀。真要推廣起來，其可復(fù)制性恐怕還得針對(duì)不同類型的小區(qū)進(jìn)行具體分析�！庇浾甙l(fā)現(xiàn)，外界對(duì)祈樂苑小區(qū)樣本的態(tài)度多樣，一些專家學(xué)者觀點(diǎn)也相對(duì)審慎。

　　在廣州大學(xué)社會(huì)學(xué)教授謝建社看來，業(yè)主自管往往適合單體樓或業(yè)主總量不大的中小規(guī)模小區(qū)，而對(duì)廣州眾多戶數(shù)動(dòng)輒幾千上萬的大型小區(qū)來說，“有序”可能比“自由”更重要。這些小區(qū)由于業(yè)主眾多，難以組織，在走相關(guān)程序時(shí)很容易流于緩慢、混亂。在此過程中，不但無法提供更好的物業(yè)服務(wù)，反而可能連基本的秩序也無法保障，最終消耗掉廣大業(yè)主的耐心和信心。對(duì)這類小區(qū)，謝建社更傾向于保留物業(yè)公司，同時(shí)構(gòu)建業(yè)委會(huì)對(duì)物業(yè)公司有效監(jiān)督制約的機(jī)制。

　　還有一些業(yè)主擔(dān)心，大型社區(qū)自管很容易導(dǎo)致參與不足，如果不能建立起一個(gè)完善的民主決策、執(zhí)行和監(jiān)督機(jī)制，“業(yè)主話事”很可能演變?yōu)樯贁?shù)人壟斷的“業(yè)委會(huì)話事”。其結(jié)果，是在物業(yè)公司之外，多了一個(gè)“老豆”(廣東話：爸爸)。他們認(rèn)為，小區(qū)實(shí)際情況千差萬別，管理模式應(yīng)當(dāng)因地制宜，“自管不一定最好，適合自己小區(qū)的才最好�！�