北京二中院和住建局共同發(fā)布典型案例提示如何化解物業(yè)糾紛（央廣網(wǎng)發(fā) 北京二中院供圖）

央廣網(wǎng)北京10月28日消息（記者孫瑩）據(jù)中央廣播電視總臺中國之聲《新聞進行時》報道，物業(yè)管理一直是社會治理矛盾集中、糾紛頻發(fā)的領域。2020年5月1日，《北京市物業(yè)管理條例》正式實施，推動全市構建黨建引領社區(qū)治理框架下的物業(yè)管理體系，建設和諧宜居社區(qū)。北京二中院與北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會今天（28日）聯(lián)合通報典型案例，提示物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主依法維權。

數(shù)據(jù)顯示，2018年至2021年9月，北京二中院共審結物業(yè)服務合同糾紛二審案件1163件，調(diào)解、撤訴率為10.83%。糾紛類型呈現(xiàn)多元化、新型化。北京二中院副院長廖春迎分析：“物業(yè)糾紛案件中，物業(yè)服務人向業(yè)主追索物業(yè)費、逾期支付物業(yè)費違約金仍然是主要類型。隨著人民生活水平不斷提高，廣大業(yè)主對物業(yè)服務水平提出更高要求和更多期待，依法維權意識不斷增強。業(yè)主知情權保護、物業(yè)費調(diào)價爭議、業(yè)委會代表業(yè)主維權、物業(yè)服務人交接期間物業(yè)費交納問題等糾紛類型不斷涌現(xiàn)，呈現(xiàn)多元化、新型化趨勢。”

因下雨小區(qū)樓房頂層露臺漏水，小陳家廚房的櫥柜、墻面、煤氣灶、地面等處過水，他將有通往露臺門的頂層業(yè)主宣某和某物業(yè)管理公司訴至法院索賠。法院生效判決認為，宣某不是頂層房屋外面露臺的所有權人，對該露臺沒有法定的維護、清掃義務。某物業(yè)管理公司對小區(qū)建筑物的公共部分，有管理、維護的義務，其在物業(yè)管理過程中存有過失，對小陳有證據(jù)證明的合理損失應予賠償。

北京二中院民二庭庭長鄒治提示：“對于業(yè)主共有部分，物業(yè)服務人負有法定的維護義務。但露臺是屬于專有部分還是共有部分，不能一概而論。如果規(guī)劃上并不專屬于特定房屋，建設單位銷售時亦未列入特定房屋買賣合同中，僅根據(jù)正常通行情況下只能從某戶業(yè)主家內(nèi)進入露臺的情況，尚不足以認定該露臺歸該戶業(yè)主專有進而認定物業(yè)服務人對該露臺沒有維護義務�！�

業(yè)主小何起訴物業(yè)管理中心索賠，認為物業(yè)未能盡到驅(qū)趕小區(qū)的流浪狗的責任和義務，致使他的小轎車被流浪狗咬壞葉子板和保險杠。訴訟中，小何認可他的車停放在小區(qū)非停車位處，雙方均認可沒有簽訂物業(yè)服務合同，物業(yè)管理中心尚未收取物業(yè)費和車輛管理費。法院駁回了小何訴求。

鄒治說：“物業(yè)服務合同約定有財物保管服務，在發(fā)生財物丟失或毀損時，業(yè)主可以要求物業(yè)服務人依保管義務承擔相應的賠償責任。物業(yè)服務合同沒有約定財物保管服務，但物業(yè)服務人在其職責范圍內(nèi)未盡到安全防范義務或未配置應有的安全防范設備，對財物丟失或毀損有過錯的，業(yè)主可以要求物業(yè)服務人承擔與其過錯相適應的賠償責任。第三人侵權造成業(yè)主人身或財產(chǎn)損害，受害人要求物業(yè)服務人賠償損失的，可根據(jù)物業(yè)服務人是否履行保安職責或履行保安職責是否存在過錯確定物業(yè)服務人應否承擔相應的賠償責任。如果物業(yè)服務人完全遵守了法律法規(guī)的規(guī)定和物業(yè)服務合同的約定，即使業(yè)主的人身、財產(chǎn)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)受到損害，物業(yè)服務人不因此承擔法律責任。”

業(yè)主以房屋開發(fā)歷史遺留問題拒交物業(yè)費是否應予支持？業(yè)主以房屋長期閑置無人居住且已自行關閉供熱閥門為由要求減免供暖費，應否予以支持？新物業(yè)服務人接管老舊小區(qū)后積極進行維護整改，業(yè)主以原有設施老化失效為由拒交物業(yè)費，是否應予支持？法院建議業(yè)主應依法維權、履行義務，提高自我管理水平。

廖春迎說：“廣大業(yè)主應積極主動依法行使業(yè)主權利，承擔業(yè)主義務，遇到糾紛時，可先與物業(yè)服務人進行協(xié)商解決，爭取以最有效和便捷的方式解決糾紛；遇到房屋質(zhì)量問題、挪用或侵占公共收益問題、消防安全等問題，可向政府行政主管部門投訴；屬于人民法院受案范圍內(nèi)的糾紛，當事人之間協(xié)商不成的，應注意固定證據(jù)，向人民法院提起訴訟�！�

法院還建議，物業(yè)服務人應當提升物業(yè)服務品質(zhì)，從源頭減少糾紛發(fā)生。建議業(yè)委會提高自身化解矛盾糾紛本領，監(jiān)督業(yè)主遵守業(yè)主公約，督促物業(yè)服務人履行物業(yè)服務合同義務。同時與社區(qū)黨組織、居委會建立共建、共治、共享的社區(qū)治理格局。